Una vez establecido el arrendamiento de una vivienda, pueden darse diversas circunstancias que hagan cambiar las condiciones o las características del mismo. Una de ellas es la que se conoce como cesión de contrato de arrendamiento, otra la del subarriendo y una tercera la de la subrogación del alquiler.
En este post vamos a explicarte en qué consiste cada una de estas situaciones y qué condiciones exige la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) para que puedan llevarse a cabo sin que en caso alguno se produzca una rescisión del contrato.
Cesión de contrato de arrendamiento de vivienda urbana
Se conoce con el nombre de cesión de arrendamiento aquella situación en la cual el inquilino o arrendatario de una vivienda (cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden como arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el arrendador.
Al realizar dicha cesión, el inquilino queda desligado de las obligaciones contractuales y el cesionario pasa a ocupar su lugar.
Para que pueda realizarse esta cesión, el arrendador debe dar su consentimiento expreso y por escrito. Dado este consentimiento, los términos y cláusulas de la relación contractual no se modifican y el cesionario pasa a adquirir las misma obligaciones y derechos que tenía el inquilino.
Subarrendamiento
Se conoce con el nombre de subarrendamiento de una vivienda aquella situación en virtud de la cual el inquilino de una vivienda en alquiler cede a un tercero (subarrendatario o realquilado) el uso como arrendatario de todo o parte de la vivienda que tiene arrendada.
La principal diferencia existente entre la cesión y el subarriendo es que en el caso de este último no se extingue la relación contractual existente entre arrendador y arrendatario, que sigue manteniéndose en los mismos términos.
La Ley de Arrendamientos Urbanos actualmente vigente impide que pueda subarrendarse la totalidad de la vivienda. La vivienda alquilada, pues, se puede realquilar solo en parte. Para hacerlo, el arrendador debe dar el consentimiento por escrito y de manera expresa.
De entre las normas que marcan el cómo debe ser un contrato de subarrendamiento hay dos que deben destacarse especialmente:
- La relación contractual se extinguirá en el mismo momento en que se extinga el contrato de arriendo.
- La renta que el realquilado pague no puede ser superior a aquélla que el inquilino pague al propietario del inmueble por el arriendo del mismo.
Artículo 32 LAU
El artículo 32 de la LAU establece una situación en la que no es necesario contar con el consentimiento del arrendador para ceder el contrato de alquiler o para subarrendar la finca. Dicha situación hace referencia a aquellas fincas en las que se ejerza una actividad profesional o empresarial.
En caso que de se produjera un subalquiler parcial, el arrendador tendría derecho a elevar la renta de alquiler en un 10%.
Si se produjera un cesión de alquiler o la finca se subarrendara en su totalidad, el arrendador podría elevar la renta en un 20%.
Tanto en un caso de cesión como en uno de subarriendo, el arrendador debe ser informado en un plazo de un mes desde que se produjera el concierto que lo acordara.
El mencionado artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos también establece que “No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior”.
Subrogación de contrato de alquiler de vivienda
La subrogación del arrendamiento se produce cuando el inquilino fallece estando vigente el contrato de arrendamiento de vivienda. Su fallecimiento no extingue necesariamente el alquiler. Llegado ese supuesto, podrán subrogarse como arrendatarios las siguientes personas:
- Cónyuge del inquilino si en la fecha del fallecimiento conviviera con él.
- Persona que haya convivido con el arrendatario o sea pareja de hecho suya al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento.
- Persona con la que el inquilino haya tenido hijos y con la que conviva.
- Descendientes o personas sujetas a la patria potestad o a la tutela del mismo.
- Ascendientes y hermanos que hayan convivido con él durante los dos años anteriores al fallecimiento del mismo.
- Minusválidos que tengan una minusvalía de al menos el 65%, siempre que sean parientes del inquilino dentro del tercer grado colateral (sobrino respecto de su tío) y hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si existen diversas personas con derecho a subrogarse deberá acordarse por unanimidad quién de ellas continúa como tal. Si no existiera acuerdo, la preferencia entre ellos se determinará siguiendo el orden anteriormente detallado teniendo en cuenta los siguientes matices:
- Los ascendientes que tengan 70 años o más tendrán preferencia sobre los descendientes.
- Entre descendientes y ascendientes tendrá siempre preferencia el más próximo en grado de parentesco.
- Entre varios candidatos a subrogarse con el mismo grado de parentesco, serán preferidos los minusválidos, los que tengan más cargas familiares y el descendiente de menos edad, el ascendiente de más edad y el hermano más joven.
Para que pueda realizarse la subrogación de contrato de alquiler de vivienda deben seguirse una serie de pasos. Decidido quién se subrogará como inquilino, éste deberá notificar por escrito al arrendador, y dentro de un plazo de tres meses, que se ha producido el fallecimiento del arrendatario. En esa comunicación se le dirá al propietario de la finca quién es el nuevo inquilino de la misma y que relación de parentesco guarda con el fallecido.
La notificación de la subrogación debe ir acompañada de un certificado de defunción del Registro Civil y cualquier medio de prueba que sirva para acreditar que dicha persona cumple los requisitos requeridos para poder subrogarse como arrendatario.
En los casos de los alquileres por plazos superiores a tres años propietario e inquilino pueden pactar que no exista derecho de subrogación cuando el arrendatario fallezca una vez transcurridos los tres primeros años de la relación contractual.
También se puede indicar que el arrendamiento concluirá una vez transcurridos tres años si el fallecimiento ocurre antes del transcurso de los tres primeros años de alquiler.
