La compra de una vivienda de segunda mano conlleva una serie de obligaciones para el comprador. Éste, antes de proceder a la compra del inmueble, debe asegurarse de que ciertas cuestiones estén en orden. La primera de ellas es la situación jurídica de la vivienda.
Habitualmente, las agencias inmobiliarias se encargan de asesorar tanto al vendedor de un inmueble como al comprador del mismo de las gestiones a realizar para que la compraventa de dicho inmueble se realice de manera correcta.
De hecho, suele ser la misma agencia inmobiliaria quien se encarga de realizar la mayor parte de estas gestiones. Aun así, nunca está de más tener en cuenta una serie de consejos.
Consejos antes de comprar una vivienda de segunda mano
El primer consejo antes de comprar una vivienda de segunda mano consiste en comprobar que la vivienda pertenece en verdad a quien figura como vendedor de la misma. Esto se comprueba con el Título de Propiedad.
La no comprobación de ese aspecto no supondría, en su caso, mayor problema, ya que el Notario, antes de la firma de la escritura de compraventa, comprobará que el vendedor del inmueble es, en efecto, el propietario del mismo. La realización de dicha comprabación figura entre las obligaciones del Notario.
También hay que comprobar la situación de la finca en el Registro de la Propiedad. En él se comprobará que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor y que está absolutamente libre de cargas, es decir: que no tiene embargos ni hipotecas. En el caso de que existieran dichas cargas, es absolutamente preceptivo cancelarlas pagando las deudas existentes.
Para conocer la situación registral de la vivienda de segunda mano a comprar hay que solicitar una nota simple o una certificación registral. El Notario, en todo caso, comprobará la situación registral de la vivienda para adjuntar una nota simple informativa que se incorporará a la Escritura Pública.
El comprador de una vivienda usada debe, también, asegurarse de que en el Ayuntamiento de la localidad en que se encuentra la vivienda no consta como pendiente de pago ningún recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente a años anteriores. En caso de existir esos recibos pendientes de pago, es la vivienda la que responde del pago de esos recibos, es decir: que el Ayuntamiento está capacitado jurídicamente para embargar la vivienda adquirida para cobrar esos recibos. Por eso es importante, si no se han pagado esos recibos, que el comprador exija un descuento en el precio de venta del inmueble por el importe total adeudado al Ayuntamiento.
Otro de los aspectos importantes a comprobar antes de realizar la compra de una vivienda de segunda mano es si el vendedor está al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios. Una certificación extendida por el Secretario de la misma bastará para certificarlo. El Notario, en todo caso, exigirá dicha certificación al vendedor en el momento de formalizarse la compraventa. En caso de existir deudas pendientes, será la vivienda la que responda de ellas. Es decir: si el vendedor no ha satisfecho dichas deudas, deberá ser el comprador quien lo haga.
Entre los trámites para comprar una vivienda de segunda mano, el comprador deberá realizar otra comprobación: la de saber si la vivienda en cuestión se encuentra o no en situación de arrendamiento. Si está alquilada, el alquiler de la misma continuará, pese al cambio de propietario, durante el tiempo estipulado en el contrato de alquiler y el de las prórrogas legalmente aceptadas.
El comprador de una vivienda que se encuentra en arriendo debe tener presente que el arrendatario puede ejercer los derechos de tanteo y retracto respecto a la misma. ¿Qué quiere decir esto? Que el arrendatario puede hacerse con la propiedad de la vivienda cumpliendo un solo requisito: el de pagar el precio que el vendedor ha pactado con el comprador.
Contrato de arras
Comprobados todos estos factores, el comprador y el vendedor firman un contrato de arras (llamado también contrato de señal).
El contrato de arras es un contrato privado. La no presencia de abogado no impide que tenga valor legal. De hecho, el contrato de arras o señal vincula a ambas partes legalmente. El vendedor se compromete mediante el mismo a no vender el inmueble a un tercero y, a cambio, el comprador adelanta al vendedor un porcentaje del precio de la vivienda. Ese porcentaje es acordado por comprador y vendedor y suele establecerse en el 10%.
En este contrato debe especificarse la cuantía que adelanta el comprador. Si, por cualquier causa, el comprador incumpliera con su compromiso de comprar la vivienda, perdería la totalidad de la cantidad entregada en concepto de señal. Por el contrario, si fuera el vendedor el que, por algún motivo, incumpliera el compromiso de venta, estaría obligado a entregar al comprador el doble de la cantidad que éste dio en concepto de arras.
En el contrato de arras debe figurar también el plazo de tiempo en el que deberá formalizarse la compraventa. En dicho plazo, el vendedor deberá haber saldado las deudas relativas a la vivienda (IBI, recibos de la comunidad, suministros, hipotecas, etc.) y el comprador debe haber conseguido el dinero suficiente (bien mediante préstamo hipotecario, bien de cualquier otro modo) para hacer frente al importe solicitado por el vendedor como precio del inmueble.
Tras formalizarse ante Notario y firmarse la Escritura Pública de Compraventa, el Notario enviará al Registro de la Propiedad una copia electrónica de la misma. Su entrada en el Registro permitirá que éste extienda el correspondiente asiento de presentación, que tiene una vigencia de 60 días.
Gastos en la compra de una vivienda de segunda mano
Todos los trámites que hemos visto hasta ahora tienen un coste e implican, por tanto, unos gastos.
Los gastos al comprar una vivienda de segunda mano son los siguientes:
- Honorarios del Notario. Regulados por el Estado, dependen principalmente del tamaño del inmueble objeto de la compra-venta.
- Coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Estos honorarios están también regulados por el Estado.
- Impuestos.
Los impuestos en la compra de una vivienda de segunda mano que deben pagarse una vez realizados todos los trámites son los siguientes:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Impuesto que paga el comprador a la comunidad autónoma en que se haya el inmueble.
- Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales. La cuantía de este impuesto, que también se paga a la comunidad autónoma, depende de un porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado. Cada comunidad autónoma fija dichpo porcentaje.
La presentación, junto a la escritura, de los justificantes de pago de estos dos impuestos permitirá la inscripción definitiva de aquélla en el Registro de la Propiedad.
Por su parte, el vendedor de una vivienda debe pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) durante el año siguiente a la venta del inmueble.
Hasta hace muy poco, el vendedor de un piso o de una casa de segunda mano debía hacer frente, también, al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido popularmente como plusvalía. Éste era un tributo de carácter municipal que ha anulado el Tribunal Constitucional. Se espera, sin embargo, que el Ministerio de Hacienda reformule el sistema de cálculo de este tributo para garantizar su constitucionalidad.
