No es lo mismo vivir en una casa individual que vivir en una Comunidad de Propietarios. El propietario de una vivienda o local en un bloque de pisos no es sólo propietario de esa vivienda o local. También es copropietario, junto al resto de vecinos de la finca, de un conjunto de elementos comunes a todos ellos. Entre estos elementos pueden encontrarse las terrazas, los pasillos, las escaleras, etc.
¿Todos los propietarios lo son en el mismo porcentaje de dichos elementos comunes? No. A cada uno de ellos se le otorga una cuota de participación. Esta cuota servirá para fijar el porcentaje de gastos de la comunidad que el propietario de turno debe abonar.
Título constitutivo y Estatutos de la Comunidad de Propietarios
La Comunidad de Propietarios adquiere forma jurídica a partir de la constitución del llamado título constitutivo de la Comunidad de Propietarios. En dicho título constitutivo se describe el edificio en general, así como, particularmente, cada piso o local. En las descripciones figuran la extensión, la planta y los anejos. Por anejos se entienden, por ejemplo, los trasteros, buhardillas o plazas de garaje.
La cuota de participación correspondiente a cada piso o local también figura en ese título constitutivo. Dicha cuota de participación se calcula en atención a unos baremos en los que intervienen la superficie útil del piso, su emplazamiento interior o exterior, la situación del inmueble y un factor un poco aleatorio: el uso que, se presupone, hará el propietario del piso en cuestión de los elementos comunes del edificio.
En el título constitutivo se recogen también los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Los estatutos (que pueden ser modificados por unanimidad de todos los propietarios de los pisos y locales del edificio) recogen las normas de utilización del edificio, así como de sus pisos y locales. Los gastos, la administración, la conservación y las reparaciones son, también, y junto a las normas que regulen las normas de convivencia y el modo como deban ser utilizados los servicios comunes, factores recogidos por los Estatutos de la comunidad de vecinos.
Obligaciones del propietario en una comunidad de vecinos
El propietario de un inmueble en una comunidad de vecinos, por el mero hecho de serlo, adquiere una serie de obligaciones para con la misma. Las principales obligaciones son las siguientes:
- Contribuir a los gastos de la Comunidad. Su contribución se hará con arreglo a su cuota de participación.
- Hacerse cargo de las deudas a la Comunidad de los antiguos propietarios del inmueble hasta el límite del año en que se realiza la compra y el año anterior.
- Contribuir a la dotación de llamado fondo de reserva. Este fondo de reserva (ahorro de la Comunidad) tiene como finalidad financiar en su momento las obras de reparación y conservación de la finca.
- Respetar los elementos comunes y las instalaciones de la Comunidad. También debe mantener en buen estado de conservación su propio piso o local.
- Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir la entrada a su propiedad para que dichas reparaciones puedan ser efectuadas.
La Comunidad de Propietarios, por su parte, tiene la obligación de conservar debidamente el inmueble y sus servicios para que sea seguro, habitable, estanco y reúna las debidas condiciones estructurales.
Órganos de gobierno de la Comunidad
Para gobernarse, la Comunidad de Vecinos lo hace mediante los siguientes órganos:
- Junta de propietarios. Órgano supremo y soberano de la Comunidad. Popularmente llamada reunión de la comunidad de propietarios, la Junta reúne a todos los vecinos para que estos tomen las decisiones que afectan a la Comunidad.
- Presidente y Vicepresidentes (si los hubiera). Es quien representa a la Comunidad en todos aquellos asuntos que afecten a la misma. También en juicios.
- Secretario.
- Administrador.
