Cuando se habla de copropiedad o condominio se habla de una situación jurídica por la cual dos o más sujetos se constituyen en propietarios de una cosa. Esta cosa, a la que se llama cosa común, copropiedad, comunidad de bienes o condominio es susceptible de ser dividida. La acción de dividir la cosa común es un derecho que acoge a cada copropietario. El Código Civil establece que ningún comunero o copropietario se halla obligado a continuar en la comunidad.

Al dividir la cosa común la comunidad se extingue y cada comunero pasa a convertirse en propietario exclusivo de la parte que le corresponde del bien común. Esto no supone mayores problemas cuando el bien es un bien divisible, pero ¿y cuando no lo es? Si el condominio no puede dividirse hay que recurrir, entonces, a diversos mecanismos que posibiliten lo que se conoce como partición económica.

Uno de esos mecanismos consiste en adjudicar el bien íntegro a uno de los copropietarios. Éste, por su parte, deberá pagar a cada uno del resto de copropietarios del bien común el importe de su parte correspondiente.

Otra posibilidad es la de vender el condominio y repartir la cantidad obtenida por su venta entre todos los copropietarios en función de la parte que cada uno poseyera del bien común.

Para realizar la división de la cosa común puede recurrirse a tres vías:

  • Contrato divisorio. Las partes, de manera voluntaria y autónoma, llegan a un acuerdo unánime y deciden cómo debe realizarse la división de la cosa común.
  • El arbitraje. Los árbitros o componedores amigables deben ser nombrados por los copropietarios. Su función es formar partes proporcionales al derecho de cada uno de los comuneros. En la medida de los posible, los árbitros deben evitar los suplementos a metálico.
  • Actio communi dividundo. La vía judicial es la tercera opción a la que puede recurrirse cuando se desea dividir una cosa común. A ella se recurre cuando no ha sido posible realizar una división pactada o cuando, por ejemplo, se ignora el paradero de uno de los comuneros. En este caso, será en un proceso declarativo donde se dirima la división de la cosa común. En algunos casos, el proceso declarativo conduce a la pública subasta del condominio.

    • La división de la cosa común no puede afectar los derechos de terceras personas. Todo aquél que poseyera un derecho real (servidumbre, hipoteca, etc.) o personal sobre el bien común antes de que se realice la partición lo deberá conservar después de ésta.

    La extinción del condominio en el Dret Civil Català

    El Código Civil de Cataluña regula de una manera similar al Código Civil español la división de la copropiedad, aunque presenta algunas peculiaridades.

    Por ejemplo: contempla la adjudicación del derecho de usufructo sobre la cosa común a uno o a varios partícipes de la misma.

    En el Dret Civil Català se recoge también la posibilidad de que los copropietarios con al menos las cuatro quintas partes de la comunidad de bienes pueden exigir que el bien entero les sea adjudicado a cambio de pagar al resto de copropietarios el valor pericial de su parte.

    Si el condominio fuera indivisible, éste se otorgará al copropietario que muestre interés en el mismo. Si existiera más de un copropietario, éste se entregará al que tenga la participación mayor. Si varios copropietarios de un condominio indivisible tienen participaciones iguales en el mismo y muestran, a la hora de su partición, el mismo interés, será la suerte quien decida quién se queda con el bien común.