En el artículo que dedicamos a la compra de vivienda de segunda mano resaltamos la importancia que tenía el contrato de arras en el proceso de compra. Ahora vamos a profundizar en el conocimiento de las características y la tipología de este tipo de documento.
¿Qué es el contrato de arras?
Con este nombre se conoce el contrato privado en virtud del cual vendedor y comprador de un inmueble pactan la reserva de la compraventa entregando el segundo una cantidad de dinero en concepto de paga y señal y obligándose ambos a firmar un documento de compraventa ante Notario en una fecha posterior a la firma de aquél.
Cualquier modelo de contrato de arras debe incluir los siguientes elementos:
- Datos personales de ambas partes.
- Identificación y descripción del inmueble.
- Precio final de la compraventa.
- Forma de pago. Lo habitual en estos casos es entregar un cheque conformado.
- Cantidad de dinero de la señal o anticipo.
- Tiempo máximo para formalizar la escritura de compraventa. Por regla general, el plazo acostumbra a ser de dos meses.
- Compromiso de firmar la escritura de compraventa mediante escritura pública ante Notario.
- Distribución de los gastos de compraventa.
- Firma de las partes.
Al hablar de quién debe firmar este documento hay que hacer una distinción entre los matrimonios casados en régimen de gananciales y el matrimonio unido en separación de bienes. En el primer caso, basta con que firme uno de los cónyuges. En el segundo, al igual que en los casos de parejas no casadas, deben firmar los dos si es que ambos van a ser propietarios del inmueble.
Tipos de arras
El artículo 1454 del Código Civil fija las penalizaciones que se derivan del incumplimiento de los compromisos fijados en el contrato. Estas penalizaciones dependen del tipo de arras que se hayan firmado.
Así, podemos hablar de las siguients modalidades:
- Arras penitenciales. En este caso, lo que se paga se abona como parte del precio total. Si, finalmente, la compraventa no se realizara por culpa del comprador, éste perdería el importe entregado. Si, por el contrario, la compraventa no se realizara por culpa del vendedor, éste debería entregar al comprador dicho importe por duplicado.
- Arras confirmatorias. Reguladas en el artículo 1124 del Código Civil, esta modalidad, al igual que la anterior, se abonan como parte del precio total. ¿En qué se diferencian las penitenciales de las confirmatorias? En este caso, el perjudicado por el desistimiento de la otra parte podrá optar entre exigir el cumplimiento de la obligación contraída en el contrato o pedir la resolución del mismo. El resarcimiento de daños y perjuicios y abono de intereses pueden ser reclamados en ambos casos.
- Arras penales. En este caso, el dinero entregado el cumplimiento del contrato. Quien desista del mismo no podrá eximirse de la obligación contraída a la hora de firmarlo. Además, se estipula en estos casos que pueda existir una penalización en caso de incumplimiento. Esta modalidad está regulada en el artículo 1153 del Código Civil, ha de ser expresamente pactada por las partes y especificada como tal en el documento.
La voluntad del vendedor y del comprador y el pacto alcanzado entre ambos será lo que determine el tipo de contrato que se firme.
