Ese momento, tarde o temprano, acaba por llegar. Se vive en una vivienda de alquiler y hay que hacer obras. ¿Quién debe hacerse cargo de ellas? Lo habitual es que las obras en una vivienda de alquiler corran a cargo de aquella persona, arrendador o arrendatario, que se haya especificado que debe hacerse cargo de ellas en el contrato de arrendamiento. En dicho contrato deben especificarse claramente aquellas intervenciones que pueden hacerse en el inmueble arrendado y, sobre todo, quién debe hacerse cargo de las mismas.
Lo más habitual es que, cuando firma su contrato de alquiler, el inquilino fije su atención en conceptos tales como la duración del contrato, el importe de la renta y el estado de la finca. Esa fijación en dichos temas hace que se olvide el asunto no menos importante de las obras en una vivienda alquilada. Olvidado éste, el riesgo de un enfrentamiento judicial entre arrendador y arrendatario se incrementa exponencialmente.
Para subsanar estos olvidos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula algunos aspectos que deben tenerse en cuenta. El primero de esos aspectos es la distinción entre obras de conservación y obras de mejora. ¿Cómo distinguir una de otra?
A continuación vamos a hablaros de ello y vamos a señalar qué determina la ley en cuanto a la responsabilidad de propietarios e inquilinos en estos asuntos.
Obras de conservación en vivienda alquilada
Las obras de conservación son todas aquellas reparaciones absolutamente necesarias para conservar la vivienda y que ésta sea perfectamente habitable por el inquilino.
Con este tipo de intervenciones lo que se persigue es enmendar los desperfectos que hayan ido apareciendo en la finca y que impiden que el inquilino pueda disfrutarla tal y como se pactó contractualmente. La reparación de una tubería para poder seguir utilizando agua caliente sería una de ellas. La reparación de una filtración, otra.
Según determina el artículo 21 de la LAU, este tipo de intervenciones corresponden al propietario del inmueble. Es él el encargado de sufragar el coste de todas aquellas reparaciones que sean necesarias para “conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”.
Esta responsabilidad tiene un límite: que el deterioro que ha ocasionado la reparación no sea imputable a un mal uso por parte del inquilino. Si el arrendatario ha efectuado un mal uso de los elementos que integran el inmueble, será éste quien deba hacerse cargo del coste de la obra. También será él, en todo caso, quien, tal y como establecen los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil, deba acreditar que los daños no se han ocasionado por su culpa o negligencia.
Quedan excluidas también de las obras de conservación las “pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda”. El coste de estas pequeñas reparaciones deberá ser sufragado por el arrendatario.
Sin duda, el concepto de pequeñas reparaciones es un concepto lo suficientemente ambiguo como para dar lugar a toda una serie de malinterpretaciones y contradicciones. Las controversias, en este sentido, están a la orden del día, y la mejor manera de evitarlas es estableciendo en el contrato de arrendamiento qué se entiende por pequeña reparación y qué no. Para ello se recomienda fijar una tasa de coste. Por ejemplo: establecer la cifra de 200 euros como frontera separadora puede servir para evitar dichas discusiones.
¿Cuándo deben realizarse las obras de conservación?
La Ley señala que el propietario debe intentar realizar este tipo de intervenciones una vez que el contrato ha caducado. Las hay, sin embargo, que no admiten demora y que deben realizarse cuanto antes para evitar un deterioro mayor.
Éstas se realizarán aunque para ello el arrendatario tenga que soportar las molestias de las mismas o incluso tenga que verse privado del uso de una parte importante del inmueble.
Cuando el tiempo de duración de las obras exceda de un plazo de veinte días, el arrendador deberá disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se haya visto privado.
Si, por el contrario, es el arrendatario quien cree que la reparación a efectuar debe ser urgente para, así, evitar un daño inminente en la finca, puede iniciarla por su propia iniciativa. En este caso, será posteriormente cuando el arrendatario exija al arrendador el importe satisfecho por la reparación realizada.
Reformas de mejora en piso alquilado
Las obras de mejora, por su parte, son aquellas que no se consideran imprescindibles para garantizar la habitabilidad de la vivienda. Este tipo de intervenciones suelen estar encaminadas a mejorar la habitabilidad de la finca o, en algunos casos, porque se ha acordado en Junta de Propietarios.
Se podrían incluir entre las obras de mejora acordadas en Junta de Propietarios las de rehabilitación de las fachadas, las de cambio de tuberías, las de mejora del sistema eléctrico, etc.
Todas estas intervenciones no son de preceptiva realización para el arrendador. Tampoco lo son, por ejemplo, la instalación de un suelo que parquet o la de una bomba de calor o de otro tipo de cocina (cambiar, pongamos por caso, el gas por la inducción).
Si la iniciativa de estas reformas o modificaciones parte del arrendador, éste está obligado a notificar por escrito al arrendatario, con tres meses de antelación, sobre la realización de las mismas. En dicha notificación el arrendador indicará el tipo de obra a realizar, el previsible coste de las mismas y el tiempo de duración.
El arrendatario tendrá, desde el momento de la recepción de la notificación, el plazo de un mes para desistir del contrato de arrendamiento. Esta facultad, sin embargo, no será de su pertenencia siempre que las modificaciones de mejora a realizar no afecten (o lo hagan de forma irrelevante) al uso del inmueble alquilado.
Si el arrendatario desiste del contrato, el arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento. Las obras no podrán, en caso alguno, comenzar antes de dicho plazo.
Si, por el contrario, el arrendatario decide permanecer en la vivienda mientras se realizan las reformas, tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte del inmueble del que se vea privado por culpa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a realizar.
Una vez finalizadas las reformas en el inmueble, la ley ofrece al arrendador la posibilidad de elevar la renta como consecuencia de las mejoras repercutidas en el inmueble arrendado gracias a la realización de las mismas.
