Seguramente has escuchado alguna vez el término plusvalía. Y lo habrás escuchado asociado a la compraventa de una vivienda o al hecho de haberla recibido en herencia. A continuación te explicaremos qué es la plusvalía de una casa, quién se encarga de cobrar dicho impuesto y cuál es su proceso de pago.
Se conoce popularmente como plusvalía lo que técnicamente recibe el nombre de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Con este impuesto, los Ayuntamientos gravan el incremento de valor experimentado desde que se adquiere un terreno urbano hasta el momento en que se vende, dona, se da en herencia, etc.
Sujeto pasivo de la plusvalía
¿Quién debe pagar dicho impuesto? Es decir: ¿quién es el sujeto pasivo? Pueden darse dos situaciones distintas:
- Que la transmisión de terrenos se realice “a título gratuito” (regalo, donación o herencia). En este caso, el encargado de pagar este impuesto es la persona que recibe el terreno.
- Que la transmisión de terrenos o derechos sobre los mismos se realice “a título oneroso” (a cambio de dinero). En este caso, ¿quién paga las plusvalía, el comprador o el vendedor? La respuesta a esta pregunta es sencilla: quien ha de hacer frente a su pago es la persona que transmite el terreno o sus derechos. Es decir: quien vende el terreno urbano.
En cada uno de estos casos puede producirse un pacto que señale que el impuesto de la plusvalía lo pague una de las partes, aunque no sea la que se determina por ley. En cualquier caso, el impuesto debe pagarse. De no ser así, y pese al pacto suscrito, las autoridades municipales exigirán su pago al sujeto pasivo oficial. Esta regla general tiene una excepción: que la persona que transmite el local resida fuera de España. Si es así, el pago del referido impuesto correrá a cargo de quien adquiere o recibe el terreno urbano.
Cálculo de plusvalía
Cada Ayuntamiento fijará qué porcentaje del valor del terreno constituirá la plusvalía. Ese porcentaje (que no podrá exceder del 30%) deberá multiplicarse por el número de años de permanencia del terreno y, posteriormente, por el valor del terreno. El resultado obtenido será lo que se deba abonar al Ayuntamiento.
El valor del terreno, por su parte, en el caso de las transmisiones de terrenos, coincidirá con el valor catastral reflejado en el último recibo del IBI. En los casos de constitución y transmisión de derechos reales habrá que atenerse a lo que determinen las normas incluidas en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
La obligación de pagar el impuesto nacerá:
- En la fecha de la transmisión cuando ésta tenga lugar entre vivos o por causa de muerte. Esto es: en la fecha de la escritura de compra-venta o en el de la muerte del testador que deja el dominio en herencia.
- Cuando se transmita o constituya un derecho real de goce limitativo del dominio, esto es: cuando se inscriba en el Registro Público correspondiente.
Una vez nacida la obligación el sujeto pasivo deberá presentar la documentación necesaria para pagar plusvalía. Dicha documentación deberá presentarse en los siguientes plazos:
- En actos inter vivos (es decir: en el caso de una compraventa): en un plazo de 30 días hábiles.
- En actos mortis causa (es decir en el caso de una herencia): en un plazo de 6 meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo. Ese plazo es el mismo que se tiene para pagar el Impuesto de Sucesiones.
Hay muchas personas que se preguntan cuándo prescribe la plusvalía de una herencia. La Ley determina que el derecho de la Administración para exigir la plusvalía municipal por herencia prescribe a los cuatro años, contados a partir del día siguiente desde que finaliza el plazo para presentar la declaración o la autoliquidación.
¿En qué casos no se paga plusvalía?
Hay algunos casos en los que los sujetos pasivos estás exentos del pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Dichos casos son, entre otros, los siguientes:
- Aportaciones de bienes y derechos a la sociedad conyugal.
- Transmisiones de bienes inmuebles o a favor de sus hijos como consecuencia del cumplimiento de sentencias en casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial.
- Transmisiones de bienes que se encuentren dentro de un perímetro catalogado como Conjunto Histórico-Artístico o que, de manera individual, hayan sido declarados de interés cultural.
- Transmisiones de bienes inmuebles o aportaciones efectuadas a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria. Dicha reestructuración bancaria está regulada en la Ley 9/2012 de reestructuración y resolución de Entidades de crédito.
- Constitución y transmisión de derechos de servidumbre.
- Transmisiones realizadas como dación en pago de una vivienda habitual de un deudor hipotecario o del garante de dicho deudor.
- Transmisiones realizadas en virtud de una ejecución hipotecaria tanto judicial como notarial.
