Un contrato de alquiler de vivienda se firma por un tiempo determinado, pero, sea por un motivo o sea por otro, el arrendador o el arrendatario pueden desear, en un momento determinado, rescindir el contrato antes de que éste haya llegado a su fecha de extinción.
Vamos a ver cuándo y de qué forma, pueden, cada uno de ellos rescindir un contrato de alquiler.
Rescisión del contrato de alquiler por parte del arrendatario
La Ley de Fomento del Alquiler entró en vigor el 6 de junio de 2013. Esa Ley es determinante a la hora de marcar los pasos a seguir y las indemnizaciones a dar en los casos de rescisión de un contrato de arrendamiento.
Cualquier contrato de alquiler firmado tras esa fecha puede ser rescindido tras los seis primeros meses desde su firma. En ese contrato pueden establecerse las indemnizaciones que el inquilino haya pactado con el propietario de la finca y esas indemnizaciones pueden fijarse en el pago de una mensualidad entera por cada año del contrato que reste por cumplir.
Si, por el contrario, el contrato de arrendamiento se firmó antes del 6 de junio de 2013, el inquilino podrá rescindirlo en los cumpleaños del contrato. Si no lo hace así, estará obligado a indemnizar con los meses que falten hasta el año.
Tanto en un caso como en el otro, el arrendatario deberá formalizar el preaviso por escrito y mediante un burofax. Ese preaviso deberá realizarse en el tiempo estipulado en el contrato en el caso de que el mismo se hubiera firmado en una fecha anterior a la reforma. En el caso de los contratos firmados en fecha posterior a la misma, el inquilino deberá preavisar con treinta días de antelación.
El inquilino puede acudir a la justicia para solicitar la rescisión del contrato de alquiler cuando se dé alguno de los siguientes casos:
- Si el arrendador no realiza las obras y reparaciones establecidas por la Ley.
- Si el arrendador impide la adecuada utilización de la vivienda. Un ejemplo de esto sería que el propietario estuviera, continuamente, realizando obras en la misma.
Rescisión del contrato por parte del arrendador
El propietario de la vivienda arrendada puede, en caso de que el contrato se haya firmado a partir de junio de 2013 y una vez haya transcurrido el primer año tras la firma del mismo, rescindirlo. ¿En qué circunstancias? Cuando necesite el piso para sí o para sus familiares más próximos. En este caso, el arrendatario deberá comunicárselo al arrendatario con dos meses de antelación.
Una vez haya marchado el inquilino del piso, el propietario de la vivienda o el familiar para el cual aquél la hubiese reclamado tiene un tiempo de tres meses para ocupar la vivienda. Si no lo hicieran así, el inquilino puede optar entre volver a la vivienda por un plazo de tres años (asistiéndole el derecho a ser indemnizado por el propietario por el total de los gastos ocasionados por el desalojo) o a ser indemnizado con una cantidad equivalente a una renta por cada año por cumplir del contrato hasta completar un total de tres anualidades.
Si la ocupación por parte del propietario o del familiar directo de éste para el que se hubiera reclamado el inmueble no se hubiera realizado por causas de fuerza mayor, las acciones por parte del antiguo inquilino señaladas anteriormente no podrían realizarse.
En el caso de que el contrato de arrendamiento hubiera sido firmado con anterioridad a junio de 2013, el contrato sólo podrá ser rescindido por parte del propietario si así se hubiera recogido tal facultad en el redactado de éste. Si dicha posibilidad no se hubiera recogido, el arrendador debe respetar el alquiler suscrito.
El arrendador puede también decidir el fin del contrato de alquiler en los siguientes casos:
- Impago de renta o de otro importe que corresponda al inquilino.
- Subarriendo o cesión de la vivienda sin contar con la autorización del arrendador.
- Realización de obras no consentidas por el propietario cuando su consentimiento sea preceptivo.
- Daños voluntarios causados en la vivienda.
- Si el arrendatario no destina el inmueble a satisfacer su necesidad de vivienda.
- La realización de actividades molestas, nocivas, insalubres, ilícitas y peligrosas.
Tanto si la rescisión de contrato es impulsada por el propietario como si lo es por el inquilino, uno y otro deben tener presente de qué forma afecta dicha rescisión a las obligaciones fiscales de cada uno. De dichas obligaciones os hablamos en nuestro artículo “Obligaciones fiscales de casero e inquilino en un arrendamiento”.
