Diferencias entre Aval e Hipoteca

A la hora de contratar un préstamo, tanto si es de carácter personal como si es de carácter hipotecario, el deudor tiene la posibilidad de escoger entre el aval y la hipoteca. En este post vamos a tratar sobre la diferencia entre uno y otra.

El aval

Cuando hablamos de aval estamos hablando de la existencia una persona, el avalista, que se hace responsable del pago de la deuda contraída con la entidad prestamista en caso de que el deudor no haga frente al pago de la misma.

Esto, en resumen, sólo quiere decir una cosa: que el avalista funciona como un deudor más. Es decir: que, en caso de impago de la deuda por parte del deudor y no disponiendo este de bienes para satisfacer el pago de ella, el avalista no sólo estará obligado a responder de la misma con su nómina. También lo estará a responder con su patrimonio. ¿Qué quiere decir eso? Que un avalista puede acabar perdiendo sus propiedades si avala un préstamo que después no es pagado.

Además, hay que tener en cuenta que las entidades financieras acostumbran a hacer firmar al avalista solidario de los préstamos hipotecarios una renuncia a los siguientes beneficios:

De orden: derecho a que el banco reclame a los avalistas tras haber reclamado a los titulares hipotecarios.
De excusión: exigencia de que se actúe primero contra el patrimonio de los titulares.
De división: derecho a exigir que se exija proporcionalmente a cada uno de los avalistas.

¿En qué se pueden resumir las consecuencias de estas renuncias? En que el acreedor siempre actuará primera y directamente contra quien tenga mayores posibilidades de saldar la deuda. Es decir: el banco siempre actuará contra el avalista.

Perder la condición de avalista mientras no se haya saldado el préstamo es muy difícil. Lógicamente, la entidad financiera, como acreedora, no suele estar dispuesta a perder la garantía de cobro que supone la persistencia de la figura del avalista. Sólo si se modificaran las condiciones del préstamo se podría, de una manera relativamente sencilla, dejar de ser avalista. Pero los bancos son reacios a modificar dichas condiciones si ello supone la desaparición de la figura del avalista.

Existe otra posibilidad de hacer desaparecer la figura del avalista y esa manera es la de declarar la nulidad del aval por sobregarantía. ¿Qué queremos decir con esto? Que, en caso de que el préstamo para la compra de un inmueble hubiera sido hecho a partir de un valor de tasación del inmueble igual o superior al préstamo concedido, el banco, en caso de impago de la deuda, podría saldar la misma a partir de la subasta del piso en cuestión sin necesidad de intervención de los avalistas.

La hipoteca

Atendiendo a los riesgos que, como hemos visto, para el avalista acarrea la figura jurídica del aval, la modalidad de préstamo más común que suele utilizarse a la hora de financiar un préstamo para comprar una vivienda es la de la hipoteca. Según esta modalidad, el pago de la deuda se garantiza con un inmueble, habitualmente el inmueble que se va a comprar con el préstamo adquirido.

En caso de producirse un impago, pues, el acreedor, en virtud de la firma del contrato de préstamo hipotecario, está obligado a vender o subastar el inmueble hipotecado hasta cobrarse la deuda.

En algunos casos, la hipoteca puede utilizarse para garantizar la deuda de un tercero. En este caso se habla de “hipotecante no deudor”. Esta figura no debe ser confundida con la del avalista. El avalista responde con todo su patrimonio; el “hipotecante no deudor”, con una parte o con la totalidad de un inmueble de su propiedad.