El alquiler con opción a compra

La crisis ha introducido cambios importantes en la cultura inmobiliaria de nuestro país. Los españoles somos, por definición, defensores de la compra inmobiliaria frente a la opción del alquiler de vivienda. Pero la crisis y sus efectos (temporalidad laboral, bajos salarios, restricciones al préstamo…) han hecho que, poco a poco, el alquiler haya ido ganando terreno a la compra en las preferencias de los españoles. Si hace una década aproximadamente solo el 7% de los españoles vivía en un piso de alquiler, ahora ronda el 23% el porcentaje de españoles que lo hace.

Este cambio de tendencia es, según muchos expertos inmobiliarios, un cambio coyuntural que en ningún caso pone fin a esa cultura de la propiedad que parece inscrita en el ADN del español medio. Cuando cambie la coyuntura económica y se vuelva a recuperar la confianza en el sistema económico y en su funcionamiento, la demanda de vivienda volverá a orientar de manera decidida sus preferencias hacia el mercado de compra. Hasta que ese momento llegue, sin embargo, hay una fórmula intermedia que, situada entre el alquiler y la compra, atrae las simpatías de muchas personas. Esa fórmula intermedia de la que hablamos es lo que se conoce como alquiler con opción a compra.

Sobre el contrato de arrendamiento con opción a compra

¿Qué es y cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El arrendamiento con opción a compra es aquel documento que vincula a dos partes y en el que se plasma la voluntad de las mismas de, primero, realizar un alquiler de un inmueble y, segundo, conceder al arrendatario de dicho inmueble la posibilidad de adquirirlo en propiedad y siempre según las condiciones que se hayan pactado y especificado en el mismo contrato. O, dicho de otro modo, el contrato de alquiler con opción a compra es aquel contrato de arrendamiento en el que se incluyen las cláusulas que regulen la opción a compra del inmueble arrendado.

El alquiler con opción a comprar es un contrato atípico. Este tipo de contrato aparece reconocido tanto en el Reglamento Hipotecario como en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero no aparece regulado en el Código Civil. El Tribunal Supremo lo ha definido como “un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

El mismo Tribunal Supremo ha determinado que, para ser vigente, el contrato de arrendamiento con opción a compra debe estipular obligatoriamente tanto el objeto del contrato como el precio de dicho objeto.

Como contrato doble que es, el contrato de alquiler con derecho a compra debe recoger todas las condiciones relativas tanto al arrendamiento del inmueble en cuestión como a la compraventa del mismo.

Contrato de alquiler

Como contrato de alquiler que es, el contrato de arrendamiento con derecho a compra debe recoger:

Plazo durante el cual el inquilino puede arrendar la vivienda. Este plazo será de un máximo de 5 años.
Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra. El plazo para ejecutar la opción de compra puede ser inferior a la duración del contrato de arrendamiento, igual a la duración del mismo o superior a la duración de dicho contrato de alquiler si se establece en el mismo que dicha opción se renueva automáticamente en el momento en que se renueve el contrato de arrendamiento. En caso de que dicha posibilidad no quedara reflejada en el contrato, la opción de compra caducará cuando finalice el primer contrato de arrendamiento. En caso de que venciera el plazo de hacer efectiva la compraventa del inmueble sin que ésta se hubiera producido, el inquilino perderá el derecho a imponer su voluntad de compra sobre la de otros hipotéticos compradores.
Cantidad a la que asciende la renta mensual del arrendamiento.
Aclaración sobre cuál de las dos partes deberá afrontar los gastos de comunidad o los gastos derivados de una posible reforma.

Contrato de compra

Por su parte, como especie de precontrato de compraventa que en el fondo es el contrato de alquiler con opción a compra, éste debe recoger los siguientes aspectos:

Voluntad explícita del arrendador de vender a su arrendatario la vivienda siempre que éste se muestre interesado en su compra.
Precio de venta del inmueble. Este precio puede ser fijo hasta el vencimiento del plazo pactado o puede variar atendiendo a determinadas variables como pueden ser la evolución del IPC o las cuotas pagadas hasta el momento de formalizar la compraventa.
Porcentaje de las cuotas de alquiler que, realizadas hasta el momento de la compra el inmueble, puedan descontase del precio de éste. Dicho porcentaje puede ser fijo o, por el contrario, ser variable dependiendo de los años.
Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si existiera dicha prima). Esta prima suele fijarse en función del precio de venta pactado por las partes. Hay que entender esta prima como una cláusula que puede servir al propietario del inmueble para asegurarse el interés del inquilino en adquirir la vivienda. El inquilino debe saber, al firmar esta cláusula, que el hecho de no ejercer la opción de compra le supondría la pérdida de dicha prima, así como la de las cuotas invertidas en el alquiler.

Peculiaridades del contrato de alquiler con opción de compra

El contrato de alquiler con opción a compra, como contrato atípico que es, tiene una serie de peculiaridades que hay que tener en cuenta. Una de ellas, por ejemplo, es que un inquilino, ejerza o no el derecho de compra sobre la vivienda, tiene derecho a permanecer en ella durante los cinco años que dure el contrato de alquiler. Otra: que el inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda durante todo el tiempo que dure el plazo establecido en el contrato para ejercer el derecho de opción.

Otras características del contrato de alquiler con opción a compra son los siguientes:

La compraventa del inmueble puede realizarse antes de que finalice el plazo fijado para la misma.
El precio de la compraventa no puede ser modificado por ninguna de las partes.
El precio del alquiler, si así se estableciera en el contrato, puede variar en función del IPC.
El inquilino pierde la opción de compra del inmueble si se retrasa en el pago de la renta de la misma durante más de dos meses. Al perder dicha opción de compra, el inquilino pierde la prima aportada.

Un último aspecto a tener en cuenta al analizar las peculiaridades de este atípico contrato son las implicaciones fiscales de dicho contrato:

Durante el contrato de arrendamiento el inquilino podrá deducirse el alquiler y el propietario estará obligado a declarar lo percibido por éste.
Cuando se realice la venta del inmueble el propietario podrá declarar la ganancia como patrimonio. Si procediera, el comprador del inmueble podría deducirse el porcentaje correspondiente al importe de la compra.
Si el inquilino paga una prima por reservarse el derecho prioritario a la compra del inmueble, el propietario deberá declarar ese ingreso. El inquilino, sin embargo, no puede desgravar ese importe.