¿A cuánto asciende la fianza de alquiler? ¿Cuál debe ser su importe?
A estas preguntas da respuesta el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicho artículo señala que cuando se celebre un contrato de arrendamiento serán obligatorias la exigencia y prestación de una fianza en metálico que equivaldrá al pago de una mensualidad de renta en los casos de arrendamiento de vivienda y de dos mensualidades en los casos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, es decir, en los arrendamientos de locales de negocios.
¿Dónde se realiza el depósito de la fianza de alquiler?
Dichos importes no permanecen en poder del propietario o arrendador, sino que tienen que ser depositados por éste en el organismo destinado a ello en su Comunidad Autónoma. En las comunidades más importantes dichos organismos son los siguientes:
- Madrid: Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA).
- Catalunya: Institut Català del Sól (INCASÓL).
- Andalucía: Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).
- Galicia: Instituto Gallego de Vivienda y Suelo.
- País Vasco: Departamento de Vivienda (Bizilagun).
- Valencia: Registros de la Dirección Territorial o General de la Conselleria de Hacienda de Valencia.
Si el arrendatario no deposita en dicho organismo dicho importe, incurrirá en sanciones de tipo económico que varían según las comunidades autónomas. Ese depósito es requisito imprescindible para que el inquilino pueda deducirse el alquiler, si correspondiera, en su declaración de renta.
Las exigencias de las referidas mensualidades no son un tope establecidos legalmente. De hecho, la LAU sólo determina un mínimo. El arrendador puede exigir unas garantías complementarias que pueden variar desde el pago de un número más amplio de mensualidades de renta hasta la exigencia de algún tipo de aval, etc. Las partes, es decir, arrendador y arrendatario, son libres a la hora de pactar la fianza que consideren oportuna. La LAU sólo determina la parte que debe ser depositada en la Administración de la Comunidad Autónoma correspondiente.
La fianza, una vez finalizado el contrato de alquiler, debe ser devuelta al arrendatario dentro del mes siguiente al momento en que éste haya devuelto las llaves de la vivienda o del local de negocio arrendado. El arrendador, sin embargo, podrá estar autorizado a retener la suma del depósito si se ha comprobado que el inquilino ha causado desperfectos en la vivienda o en el mobiliario o si le adeuda alguna renta o alguna cantidad asimilada (recibos de agua, luz, gas o comunidad de vecinos). Si no es así, la devolución de la fianza de alquiler deberá realizarse en ese plazo ya indicado de un mes. De no hacerlo, el importe señalado comenzará a devengar el interés legal correspondiente.
¿Qué sucede si la fianza no se devuelve?
En primer lugar, lo más recomendable es hablar con el arrendador y señalarle que ni se le adeuda cantidad alguna ni se ha causado desperfecto alguno tanto en el inmueble como en el mobiliario del mismo que justifique la retención del depósito entregado en el momento de la firma del contrato de arrendamiento.
Si el arrendador persiste en su negativa y alega cualquier tipo de desperfecto o deuda, hay que enviarle un burofax en el que, de manera formal, se le solicite la devolución de la fianza advirtiéndosele al mismo tiempo de la intención de emprender acciones legales en su contra si dicha devolución no se produce en un plazo de siete días.
Transcurridos esos siete días sin que haya tenido lugar la devolución llega el momento de emprender acciones legales contra él. Éstas se inician interponiendo un procedimiento de reclamación de cantidad. Uno de los procedimientos habituales es el procedimiento monitorio.
Este tipo de juicio no precisa de Abogado ni Procurador y permite una rápida ejecución si el arrendador no se opone al ser requerido judicialmente. Para iniciar el monitorio, basta que el arrendatario rellene un impreso proporcionado por el Juzgado y adjunte al mismo la copia del contrato (en él vendrá reflejada la fianza) y del burofax en el que se reclamó la devolución de la fianza.
Si el arrendador sigue oponiéndose a la devolución de la fianza, el proceso continuará por los cauces del juicio verbal o del procedimiento ordinario. El hecho de que se opte por uno u otro dependerá de la cantidad adeudada. Si la deuda no excede de 6.000 euros, el asunto se sustanciará en un juicio verbal. Si, por el contrario, la cantidad es mayor, deberá recurrirse al procedimiento ordinario.
Habitualmente, la alegación del arrendador se basa en la pretendida existencia de daños o desperfectos que no existían en el piso o local cuando se alquiló la finca al inquilino. Esos desperfectos pueden ser pequeños (agujeros en la paredes, paredes o marcos rallados…) o de mayor relevancia (sanitarios, azulejos o muebles rotos, desperfectos en el parqué, etc.).
La determinación de la fecha en que se causaron los daños será fundamental judicialmente para que el juez imponga por sentencia la devolución del depósito. Para ello, es fundamental tomar una serie de medidas a la hora de firmar el contrato de alquiler. Entre dichas medidas podemos destacar las siguientes:
- Revisar cuidadosamente la vivienda o local que se va a alquilar.
- Comunicar por burofax al propietario los daños que se encuentren en la misma para que posteriormente no sean atribuibles al inquilino. Para certificar dichos daños se recomienda realizar fotografías con fecha digitalizada de los desperfectos encontrados.
- Visitar con el propietario, una vez finalizado el contrato y antes de entregar las llaves, la propiedad. Sería deseable, en este punto, firmar un documento conjunto en el que se reconozca que el inmueble se devuelve en el mismo estado en que fue recibido. Si no es así, conviene, de nuevo, realizar nuevas fotografías con fecha igualmente digitalizada.
