Como vimos en el post que dedicamos a las Comunidades de Propietarios, el órgano supremo y soberano de la Comunidad es la Junta de Propietarios. Es en la Junta de Propietarios donde las comunidades de vecinos toman sus acuerdos.
Existen dos tipos de Juntas de Propietarios, las Juntas Generales Ordinarias y las Juntas Generales Extraordinarias. Las primeras deben celebrarse, por ley, una vez al año. Las segundas podrán celebrarse cuantas veces sean necesarias.
Veamos las características de estos dos tipos de Juntas de Propietarios y las normas básicas que regulan el funcionamiento de las mismas.
La Junta General Ordinaria
La Junta de Propietarios General Ordinaria se celebra, como hemos visto, una vez al año. El objetivo de este tipo de Junta de Propietarios es aprobar la gestión económico-administrativa y aprobar el presupuesto de la comunidad para el año siguiente.
La Junta General Ordinaria debe convocarse con una antelación mínima de seis días.
La Ley de Propiedad Horizontal no prevé sanción alguna para aquel Presidente que incumpla el mandato de convocar Junta anualmente. Si no lo hiciera, sin embargo, cualquier propietario podría requerir al Presidente para que lo hiciera y, en caso de negarse a ello, exigir responsabilidades del mismo si se hubieran producido algún tipo de perjuicios para la comunidad.
La Junta Extraordinaria de Propietarios
Como hemos visto anteriormente, la Junta General Extraordinaria de Propietarios puede convocarse tantas veces como lo desee la Comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal, sin embargo, señala algunas circunstancias en las que de forma obligatoria deberá convocarse y celebrarse una Junta Extraordinaria de Propietarios. Esas circunstancias son las siguientes:
- La remoción de los cargos de Presidente, Vicepresidente, Secretario o Administrador antes de que finalice su mandato.
- La autorización al Presidente de la Comunidad para que entable una “acción de cesación” contra aquel propietario que lleve a cabo en su piso o local actividades que estén prohibidas en los estatutos, resulten dañosas para la finca, etc.
La Junta Extraordinaria de Propietarios debe ser convocada por el Presidente o cuando lo solicite la cuarta parte del número total de propietarios o el 25% de las cuotas de participación.
Si la Junta de Propietarios Ordinaria debe ser convocada con una anticipación mínima de seis días, la Junta General Extraordinaria de Propietarios se puede convocar con 24 horas de antelación. Eso sí: la convocatoria de la Junta de Propietarios Extraordinaria debe haber llegado a todos los propietarios para que la Junta pueda celebrarse. Si la Junta se celebra sin que se cumpla ese requisito, los acuerdos que se tomen en ella podrán considerarse válidos y ejecutivos aunque los propietarios que no hayan sido convocados a tiempo podrán reservarse el derecho de impugnar judicialmente dichos acuerdos. Hay que señalar que este tipo de impugnación acostumbra a triunfar y que el plazo que un propietario no convocado a tiempo para impugnar ese tipo de acuerdos tomados en una Junta General Extraordinaria es de un año.
Normas que afectan a todas las Juntas
Convocadas las Juntas de Propietarios, tanto Ordinarias como Extraordinarias, deberán acreditar su asistencia con su firma todos los asistentes. También deberán recogerse las autorizaciones de todos los propietarios que, sin asistir a la Junta, han sido representados por otro propietario.
Aquellos propietarios que posean recibos pendientes de pago podrán asistir a las Juntas, pero no podrán ejercer su derecho al voto.
La Ley de Propiedad Horizontal determina que, en caso de no existir quórum suficiente (la mayoría simple de las cuotas de representación), se deberá celebrar la Junta en segunda convocatoria. Esta Junta en segunda convocatoria deberá celebrarse según se establezca en la convocatoria de la misma. Si no se especificara la hora y el lugar para celebrar esa Junta de Propietarios en segunda convocatoria, ésta deberá celebrarse dentro de los ocho días siguientes a la primera convocatoria.
En las citaciones para las Juntas de Propietarios Ordinarias y Extraordinarias debe figurar el orden del día, es decir, la relación de los asuntos que deben ser discutidos por los propietarios para adoptar algún tipo de medida. Este orden del día debería ser lo más específico y detallista posible para, así, evitar impugnaciones judiciales.
Una vez iniciada la Junta de Propietarios puede darse la situación de que se introduzcan nuevos temas. Esos temas (que deberán tratarse en el apartado de “ruegos y preguntas” del orden del día) podrán tratarse pero no votarse, ya que cualquier asunto votado que no se haya incluido en el orden del día puede ser impugnado judicialmente por cualquiera de los propietarios. Si se votara y no fuera impugnado judicialmente, el acuerdo tomado en la Junta de Propietarios podría ser considerado válido y ejecutivo pese a no haber estado incluido en el orden del día.
