La realización de obras públicas va habitualmente acompañada de expropiaciones. En algunas ocasiones, la expropiación no sólo afecta al suelo, sino que afecta también a inmuebles que están dedicados a negocios o están ocupados por algún tipo de industria. Cuando se realiza este tipo de expropiaciones, la Administración debe indemnizar al propietario o propietarios de dichos negocios e industrias tanto si la expropiación implica el cese del negocio como si implica su traslado a otro lugar.

Las expropiaciones que afectan a negocios e industrias son las expropiaciones más complejas. La valoración de lo expropiado se efectúa siguiendo unas reglas generales.

La primera de esas reglas tiene que ver con la titularidad de la indemnización. ¿Quién es el titular de la indemnización cuando se expropia un negocio o industria? Es decir: ¿quién recibe la indemnización por parte de la Administración cuando la expropiación afecta a un inmueble ocupado por un negocio o industria? Indudablemente, el titular de la indemnización por expropiación de negocios o industrias es el propietario o propietarios de dicho negocio o industria, que no tiene porqué coincidir con el propietario del inmueble. Si el propietario del inmueble (y del suelo) es distinto al propietario del negocio ubicado en el inmueble, la Administración indemnizará al primero por el suelo y al segundo por el negocio.

Algo que hay que tener siempre presente al hablar de la valoración de expropiaciones de industrias y negocios es que no existe una regulación legal sobre la misma. Es decir: la regulación de este tipo de expropiaciones es una regulación fundamentalmente jurisprudencial, o sea: que viene marcada por lo que los Tribunales vayan decidiendo en cada caso.

El tercer aspecto que hay que tener en cuenta al hablar de la valoración de los negocios e industrias expropiados por la Administración es que dicha valoración se realiza con independencia del valor del suelo y de la construcción. La valoración de un negocio, pues, no tendrá que ver más que con el negocio en sí. Poco importa que el inmueble en que se encuentre sea “barato” o “caro”.

Conceptos indemnizables

La indemnización de un negocio o una industria expropiados se realiza teniendo en cuenta los siguientes conceptos:

  • Gastos por traslado del negocio a nuevo lugar. Todo traslado de negocio implica un gasto de transporte. Hay que trasladar la maquinaria, el mobiliario de oficina, el stock… También implica un gasto de desmontaje y montaje en el nuevo lugar. Para solicitar la indemnización los gastos deberán justificarse con facturas de la empresa de transporte. Si el transporte lo realiza la propia empresa, será necesario un peritaje que tase el importe del mismo.
  • Gastos para acondicionamiento del nuevo emplazamiento del negocio. Dentro de este concepto, y según marca la jurisprudencia al respecto, los tribunales vienen cubriendo los honorarios de los profesionales que intervienen en el acondicionamiento del nuevo emplazamiento, así como de los impuestos y tasas que deban pagarse por dicho acondicionamiento.
  • Pérdidas por transporte. En ocasiones, el transporte de maquinaria, equipos, etc. implica el deterioro de alguno de esos elementos. La Administración, en los casos de expropiación de industrias y negocios, deberá resarcir a la empresa por las reparaciones que se deriven de dicho traslado.
  • Gastos de primer establecimiento. Si el establecimiento al que se traslada el negocio o industria no ha funcionado como tal hasta ese instante deberán realizarse las conexiones de los diferentes servicios (luz, agua, gas, teléfono…) y eso acarrea unos gastos. Esos gastos, al igual que los derivados de la publicidad realizada para comunicar la nueva dirección de la empresa, deben ser indemnizados por la Administración cuando expropia un negocio o industria.
  • Pérdida de beneficios por paralización de la actividad económica durante el traslado.
  • Pérdida de clientes. La valoración de este concepto siempre se hace teniendo en cuenta el tipo de negocio o industria. Un bar o una empresa de logística serán tratados, judicialmente, de distinta manera.