Todo proceso de arrendamiento está sujeto a unas obligaciones fiscales y éstas afectarán tanto al arrendador como al arrendatario. El tipo de impuestos por el alquiler está determinado por el tipo de arrendamiento de que se trate. No serán los mismos cuando el arrendador sea un particular que cuando sea una empresa ni cuando el arrendatario sea un particular que vaya a destinarla a vivienda que cuando lo sea una sociedad mercantil. Cada uno de estos supuestos determinará las obligaciones fiscales de arrendador y arrendatario.
En este artículo vamos a ver los diferentes casos que pueden darse a la hora de realizarse un alquiler y las obligaciones fiscales que imperarán en cada caso.
Impuestos por alquiler de una vivienda para el arrendador
Si el arrendador es un propietario particular que alquila el inmueble a un inquilino para que éste lo emplee como vivienda, las leyes sobre fiscalidad en el alquiler de vivienda determinan que este propietario tendrá las siguientes obligaciones:
- Deberá depositar la fianza dada por el arrendatario en la oficina pública que corresponda en cada Comunidad Autónoma.
- Deberá declarar los rendimientos de capital generados por el alquiler en la Declaración de Renta en el apartado de “Rendimientos del capital inmobiliario”. En dicho apartado se declaran los ingresos obtenidos una vez que se les hayan descontado los gastos destinados a IBI, reparaciones, intereses de préstamo, etc. Hay que tener en cuenta que el arrendamiento de viviendas utilizadas como tales está exento de IVA.
En el caso de que el propietario de la vivienda sea una empresa, sus obligaciones para con el fisco serán las siguientes:
- Depositar la fianza en la oficina administrativa correspondiente.
- Emitir una factura exenta de IVA.
- Declarar los rendimientos generados por el arrendamiento en el Impuesto de Sociedades.
Impuestos por alquiler de un local para el propietario
El propietario que, por su parte, alquila un inmueble o local a una empresa o a un autónomo que empleará dicho local como local de negocio, deberá hacer frente a los siguientes impuestos por alquiler:
- Deberá darse de alta en Hacienda como arrendador de locales de negocio. Para ello deberá rellenar el modelo 036.
- Deberá emitir una factura que contenga un IVA de un 21% y una retención del 20%. Lo habitual es que el arrendador repercuta este impuesto al arrendatario.
- Deberá declarar trimestralmente el IVA mediante el modelo 303 y realizar el correspondiente resumen anual. Para este trámite se utilizará el modelo 390.
- Deberá declarar los rendimientos generados por el alquiler en la declaración de Renta.
En el caso de que el arrendador sea una empresa que alquila un inmueble como local de negocio, las obligaciones contributivas del propietario serán las siguientes:
- Emitir una factura que contenga un IVA de un 21% y una retención del 20%.
- Declarar trimestralmente el IVA mediante el modelo 303 y realizar el correspondiente resumen anual con el modelo 390.
- Declarar el rendimiento obtenido gracias al arrendamiento en el Impuesto de Sociedades.
Impuestos por alquiler para el inquilino
Una obligación que poseen todos los arrendatarios y que, según apuntan algunas estadísticas, parecen desconocidas por gran parte de ellos, es la del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de los Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Estos impuestos, que son bien conocidos por los compradores de viviendas (el ITP afecta a la compra de viviendas de segunda mano y el de AJD a la constitución de un préstamo hipotecario para pagar dicha vivienda), también afectan a los arrendatarios. De hecho, la Ley establece claramente que los alquileres de inmuebles son “transmisiones patrimoniales sujetas al impuesto” y especifica que el pago de dichos tributos corresponde al inquilino o arrendatario.
¿Qué cuota debe pagarse? Para calcular esta cuota se tendrán en cuenta dos datos. El primero de ellos será la tarifa que establezcan las comunidades autónomas. El segundo, la base imponible.
Como base imponible se entiende la cuantía total que, en concepto de rentas, deberá abonar el inquilino durante “todo el período de duración del contrato” (no importa que el inquilino marche antes, la cuota se habrá debido pagar ateniéndose al tiempo de alquiler determinado en el contrato).
Una vez calculada la cuota del tributo, la cuantía de ésta deberá ser ingresada en la Agencia Tributaria durante los 30 días hábiles siguientes al de la formalización del contrato de alquiler. Este pago se realiza mediante la utilización de efectos timbrados (de venta en estancos) o a través del modelo de autoliquidación 600.
Por su parte, si el inquilino o arrendatario de un inmueble alquilado es un empresario particular o una empresa tendrá la obligar de practicar la retención correspondiente e ingresarla a favor del arrendador en Hacienda mediante el modelo 115. Este trámite debe realizarse trimestralmente. Anualmente, además, deberá presentar un resumen anual. Para ello empleará el modelo 180.
Al arrendatario que es un autónomo o una empresa le asiste el derecho de desgravarse la factura de alquiler como gasto.
