La cesión de uso de una vivienda puede dar lugar a dos figuras jurídicas que, siendo distintas, suelen confundirse en muchas ocasiones. Una de estas figuras es el precario. La otra, el comodato. Ambas son muy similares y su diferenciación dependerá en muchas ocasiones de los detalles de los acuerdos (que, en muchos casos, serán verbales) y de las pruebas que se practiquen.
A grosso modo, la principal diferencia entre precario y comodato radica en el hecho de que el primero implica una entrega de la vivienda condicionada a un uso o a un plazo determinado.
Una vivienda se encuentra cedida precario cuando el dueño o el usufructuario de una finca cede el uso de la misma a otra persona, que recibe el nombre de precarista, para que la use sin necesidad de firmar contrato ni pagar renta alguna.
Esta situación es habitual entre padres e hijos, pero también se dan casos de cesión de vivienda entre familiares con otro grado de consanguinidad, amigos o, incluso, conocidos.
También hablamos de situación de precario cuando el que ocupa la vivienda es un extraño al dueño y ese extraño lleva viviendo gratis y sin contrato por cualquier circunstancia ajena a la propiedad o porque tenía un título que, extinguido, ya ha perdido su eficacia.
Un caso de precario sería, por ejemplo, el de una propietaria que cede la vivienda a un familiar para que viva en ella sin necesidad de firmar contrato y sin pagar renta. Otro, el de un heredero que descubre que hay alguien viviendo en la vivienda sin pagar renta alguna.
El comodato
Por comodato se entiende el contrato de préstamo por el cual una de las partes entrega a la otra alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tempo y, después, se la devuelva. Es esencialmente gratuito.
Las características principales del contrato de comodato son:
- Las partes deben poseer capacidad para contratar. El comodante, además, debe teener derecho posesorio sobre la cosa cuyo uso se cede.
- Su objeto debe ser un bien no fungible, es decir, un bien de carácter inmueble y no reemplazable que no se agota con su uso.
- El único requisito para que se constituya este tipo de contrato de préstamo es la entrega de la cosa. El artículo 1278 del Código Civil no exige ninguna otra formalidad.
Un comodato sería, por ejemplo, la cesión de una vivienda de parte de unos padres a su hijo para que éste la use durante todo el tiempo que duren sus estudios. O la cesión de un piso a unos amigos que vienen a nuestra ciudad de vacaciones.
En estos casos se determina un plazo de tiempo y, al acabar el plazo, el comodatario debe devolver el piso o la propiedad a la persona que se lo ha cedido.
Una de las grandes diferencias entre el precario y el comodato radica en el hecho de que, en el caso de la primera figura jurídica, el propietario o el cedente de la vivienda puede, en cualquier momento, solicitar la devolución de la misma. Por el contrario, en el caso del comodato la vivienda no podrá recuperarse hasta que no haya pasado el tiempo fijado o haya finalizado el uso para el que el inmueble se cedió.
Otra importante diferencia entre ambas figuras jurídicas estriba en el tipo de procedimiento a seguir si se desea recuperar la vivienda. En el caso del comodato, el juicio a seguir será el juicio ordinario. En el del precario, el juicio verbal de desahucio.
En caso de que la problemática derivada de un caso de comodato no fuera compleja, el tipo d juicio que podría emplearse sería, también, el juicio de desahucio.
Cesión de contrato de arrendamiento de vivienda
Por su parte, la cesión de contrato de arrendamiento de vivienda es un contrato según el cual, el arrendatario o inquilino de una vivienda (cedente) transmite a un cesionario los derechos y obligaciones de los que es titular en virtud del contrato de arrendamiento firmado con su arrendador.
Esta cesión de arrendamiento implica, de hecho, que el inquilino se desligue del contrato de alquiler. El cesionario, por su parte, es el que queda ligado, como nuevo inquilino, al contrato de arrendamiento.
Para realizar esta cesión hay que contar con el consentimiento expreso del arrendador, tal y como determina el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Si el arrendador da su consentimiento, el cesionario se subroga en la posición contractual del arrendatario, adquiriendo esos derechos y obligaciones que para con el arrendador tenía el arrendatario original del contrato de alquiler.
El desahucio por precario
Los juicios de desahucio por precario pueden darse a partir de ciertos supuestos:
- Por causa de un piso cedido por los propietarios a sus hijos, hermanos o amigos.
- Por causa de un piso utilizado en exclusiva por uno de los coherederos.
- Por causa de un inmueble ocupado sin consentimiento previo.
- Por causa de una vivienda cedida por padres con ocasión del matrimonio de un hijo o hija y, tras la separación y por decisión judicial, su uso es atribuido al yerno o a la nuera.
La ley no exige en ninguno de los casos enviar requerimiento previo al ocupante antes de iniciar acciones judiciales, pero se recomienda, habitualmente, hacerlo. Un intento de conseguir una solución extrajudicial nunca viene mal. Además, puede servir para hacer ver al Juez de Primera Instancia que se ha intentado todo para llegar a un acuerdo y evitar el juicio.
La demanda de desahucio por precario se interpone, con asistencia de Abogado y Procurador, en el Juzgado de Primera Instancia y frente a las personas a las que se hizo la cesión. Si la vivienda ha sido ocupada por personas desconocidas, se interpone entonces frente a las personas desconocidas que utilicen el inmueble.
No se acuerda, en este tipo de procedimiento, requerimiento alguno. Sólo se señala fecha y hora para la celebración del juicio con la advertencia explícita de que, en caso de no acudir el denunciado, se procederá, sin más dilación, a decretar el desahucio y, con ello, el lanzamiento.
