Cuando se habla de arrendamiento hay que distinguir entre tres tipos de alquileres: los llamados explícitamente arrendamientos de viviendas, los alquileres de inmuebles empleados para usos distintos del de vivienda y los alquileres turísticos. El segundo de estos tipos arrendamiento recibe coloquialmente el nombre de alquiler de temporada. Este tipo de alquiler aparece regulado en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y presenta algunas características que lo diferencian del arrendamiento de vivienda, que está regulado en el artículo 2 de la LAU.

¿Qué diferencias son ésas?

En primer lugar, el llamado arrendamiento de vivienda persigue el satisfacer una necesidad indefinida o permanente del inquilino mientras que el arrendamiento de temporada no tiene como finalidad el hacer que el inmueble arrendado se convierta en hogar estable para un arrendatario que sólo busca un alojamiento transitorio. A este respecto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo señala que la ocasionalidad de la ocupación del inmueble es fundamental para distinguir entre un arrendamiento de vivienda y un arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Es decir: para que sea considerado un alquiler de temporada es necesario que el arrendatario lo ocupe sólo por un tiempo determinado y por circunstancias que no tengan que ver con el uso de la misma como hogar estable.

Los alquileres de temporada se rigen por aquellos que pacten propietario e inquilino a la hora de firmar su contrato. Para empezar, la duración de un contrato de arrendamiento de temporada no viene determinado por la LAU. Ésta no marca ni un mínimo ni un máximo de duración para los contratos de alquiler de temporada. Lo que sí determina la LAU es cómo debe actuarse con la fianza. Ésta comprenderá dos mensualidades en el caso de los contratos de arrendamiento de temporada. Así, serán propietario e inquilino quienes determinen la duración del contrato y quienes lleguen a un acuerdo sobre las prórrogas que, en su caso, podrían acordarse o sobre los plazos que deberían respetarse para realizar un preaviso de abandono del inmueble.

El contrato de temporada puede realizarse de forma verbal o por escrito. En caso de que el contrato de arrendamiento de temporada se realice por escrito habrá que recoger en él:

  • El plazo de duración.
  • La especificación de que el arrendamiento no satisface la necesidad de vivienda habitual del arrendatario. Para especificarlo de una manera clara debería indicarse el motivo del arrendamiento (por ejemplo: por motivos de trabajo) y la localización del domicilio habitual del inquilino, aclarando si éste se halla empadronado allí o no.
  • Especificar en el encabezamiento del contrato que se trata de un “Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda”.

Fiscalidad del contrato de temporada

El arrendamiento de temporada viene gravado de la siguiente manera:

  • El arrendador debe declarar en la declaración de renta los ingresos obtenidos por el alquiler como rendimientos del capital inmobiliario.
  • Ni inquilino ni arrendador deberán pagar IVA, ya que el contrato de alquiler de temporada está exento de IVA. A este respecto, sin embargo, hay que realizar una serie de matizaciones, ya que hay circunstancias en las que sí se hace preceptivo el pago del IVA en los arrendamientos de temporada. Una de ellas es que en el inmueble se presten servicios propios de la industria hotelera. Otra, que en el mismo se produzca algún tipo de actividad profesional o empresarial. En este caso, el inquilino deberá realizar la correspondiente retención de IRPF.

Diferencias entre arrendamiento de temporada y alquiler turístico

En determinadas circunstancias un arrendamiento de temporada puede considerarse alquiler turístico. ¿Qué circunstancias son ésas?

  • Que el arrendamiento afecte a la totalidad de una vivienda amueblada y equipada, lista para ser ocupada de manera inmediata.
  • Que el inmueble esté comercializado y publicitado en canales de oferta turística.
  • Que posea un fin lucrativo.
  • Que esté sometido a un régimen y a una normativa sectorial específica.

Uno de los aspectos que hacen que un arrendamiento de temporada se convierta en alquiler turístico es que, en el arrendamiento turístico, el arrendador del inmueble acostumbra a ofrecer algunos beneficios complementarios que son propios de los establecimientos hoteleros. Entre estos beneficios podríamos señalar el cambio de la ropa de cama, la limpieza del inmueble, etc.

El arrendamiento turístico, al igual que el arrendamiento de temporada, no está regulado por la LAU.